In veel gevallen valt er niet aan belasting te ontkomen. Zo ook bij de levering van onroerend goed. Het leuke bij de levering van onroerend goed is dat u veelal zelf kunt kiezen welke belasting (omzetbelasting of overdrachtsbelasting) en welk belastingtarief (2%, 6% of 21% danwel een vrijstelling) van toepassing is bij de levering van onroerend goed.
Privépersoon en overdrachtsbelasting
Levert u onroerend goed als privépersoon en dus niet als ondernemer voor de omzetbelasting? In dat geval krijgt u niet met omzetbelasting te maken. Bij de levering van een woning zal de verkrijger 2% overdrachtsbelasting moeten betalen en bij de levering van een andere onroerende zaak (bijvoorbeeld een bedrijfspand) moet de verkrijger 6% overdrachtsbelasting betalen.
Uit de jurisprudentie is inmiddels redelijk goed af te leiden wanneer sprake is van een woning. Hierbij is de oorspronkelijke bouwkundige aard en bestemming bij de bouw van de onroerende zaak het uitgangspunt. Door ingrijpende verbouwingen kan de onroerende zaak transformeren van woning naar bedrijfsonroerend goed en omgekeerd.
Ondernemer, omzetbelasting en overdrachtsbelasting
In de praktijk zijn er diverse mogelijkheden om overdrachtsbelasting of het (terug)betalen van omzetbelasting te voorkomen.
Bij de levering van een onroerende zaak die meer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, hoeft geen omzetbelasting te worden afgedragen omdat een vrijstelling voor de omzetbelasting van toepassing is. Wel zal in veel gevallen dan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Een nadeel van een levering zonder omzetbelasting kan zijn dat hierdoor omzetbelasting is verschuldigd die in het verleden is teruggevraagd van de Belastingdienst, bijvoorbeeld bij de bouw of de aankoop.
Om deze terugbetaling van omzetbelasting uit het verleden te voorkomen kan een onroerende zaak zodanig worden verbouwd, dat sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak waardoor 21% omzetbelasting moet worden afgedragen. De omzetbelasting kan de koper veelal weer terugvragen van de Belastingdienst. Bovendien is dan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing zodat 6% overdrachtsbelasting wordt bespaard!
Van deze vrijstelling overdrachtsbelasting kan ook gebruik worden gemaakt als een onroerende zaak wordt verkocht met de verplichting voor de verkoper om de bestaande opstal te slopen. Ook in dat geval moet 21% omzetbelasting worden afgedragen die de koper veelal weer terug kan vragen van de Belastingdienst.
Een andere mogelijkheid om te voorkomen dat de in het verleden teruggevraagde omzetbelasting moet worden terugbetaald is om bij de levering van een onroerende zaak - die wordt gebruikt voor belaste prestaties voor de omzetbelasting - te kiezen voor een levering met omzetbelasting.
In sommige situaties kan echter niet gekozen worden voor een belaste levering met omzetbelasting, omdat de onroerende zaak niet voor belaste prestaties voor de omzetbelasting wordt gebruikt.
Om in dat geval te voorkomen dat bij de levering omzetbelasting moet worden terugbetaald, kan bij een verhuurde onroerende zaak het standpunt worden ingenomen dat sprake is van een overdracht van een onderneming. De overdracht van een onderneming wordt voor de omzetbelasting namelijk niet aangemerkt als een belaste prestatie, waardoor geen omzetbelasting is verschuldigd.
Optimalisatie fiscale positie
Hierboven zijn slechts enkele mogelijkheden weergegeven waar u bij de levering van onroerend goed mee te maken kunt krijgen. Door hier tijdig rekening mee te houden, kunt u veelal de gewenste fiscale gevolgen bij de levering van onroerend goed bereiken en uw fiscale positie optimaliseren.
Mocht u meer informatie willen over onroerend goed en belastingheffing, neem dan contact op met uw belastingadviseur.
