Elke ondernemer heeft weleens gehoord van btw. Toch is het niet altijd even duidelijk wat nu wel en niet belast is met btw. Leveringen van onroerende goederen leiden zo nog weleens tot discussies met de Belastingdienst en rechtspraak, is een betreffende levering nu belast of vrijgesteld? Wanneer wordt een onroerende goed aangemerkt als een bouwterrein? Een dergelijke vraag is niet gemakkelijk te beantwoorden. Echter is de beantwoording van de betreffende vraag wel van belang voor de heffing van de btw.

Levering van onroerend goed

In de btw zijn diensten en leveringen van goederen belast. Toch kent de btw ook vrijstellingen. Eén van de vrijstellingen is de levering van onroerend goed door een btw-ondernemer. Daarbij kan worden gedacht aan een huis of grond. Echter is niet elke levering van onroerend goed vrijgesteld van belasting, zo vormt het bouwterrein een uitzondering op de vrijstelling en is deze wel belast met btw.

Bouwterrein?

Wanneer dient onroerend goed te worden aangemerkt als bouwterrein? In de wet wordt onder een bouwterrein verstaan, ‘(…) onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.’ De definitie kan worden opgesplitst in de volgende twee voorwaarden:

• De grond dient onbebouwd te zijn
• De grond moet kennelijk bestemd zijn om bebouwd te worden
  
  

Kennelijk bestemd

Bij het bepalen van de bestemming van de grond spelen naast de feiten en omstandigheden, de contractuele bepalingen ten aanzien van de levering van het goed en de intentie van de partijen een belangrijke rol. De intentie van de partijen dient wel te worden ondersteund door objectieve gegevens. Wanneer de partijen van plan zijn om de bebouwing op de grond te slopen, kan dit een indicatie zijn dat de grond kennelijk bestemd is om bebouwd te worden. Op dergelijke intenties en de sloop zal later verder worden ingegaan.

Onbebouwde grond

Grond kan als onbebouwde grond worden gekwalificeerd wanneer de bebouwing die op de grond aanwezig is verwaarloosbaar is en de bebouwing niet dienstbaar is aan het perceel. De bebouwing op de grond is verwaarloosbaar wanneer dit percentueel gezien maar een klein gedeelte van het perceel beslaat. Wanneer de bebouwing verwaarloosbaar is, wordt de grond aangemerkt als bouwterrein. Het voorgaande kan ook worden opgemaakt uit de uitspraak van rechtbank Gelderland.[1]

In de uitspraak ging het om een perceel waarvan een klein gedeelte bebouwd was. Onder de bebouwing op het perceel bevond zich een tuin met een monumentale theekoepel, welke niet mocht worden verwijderd. Daarnaast stond op het gedeelte met bouwbestemming ook een fietsenstalling, asfaltpad en verharding, die na verkoop zijn verwijderd. De bebouwing op het perceel besloeg percentueel gezien maar 3% van het gehele perceel. De rechtbank oordeelde, mede met het oog op de sloop van de bebouwing (wel door kopers), maar ondanks het laten staan van de theekoepel dat het bebouwde gedeelte ondergeschikt was aan het onbebouwde gedeelte.

Ook is het mogelijk dat er sprake is van bebouwing, maar deze niet dienstbaar is aan het perceel. Daarbij kan worden gedacht aan heipalen, gas, elektra, water of netwerkkabels die door de grond van het perceel heenlopen. Dergelijke bebouwing is niet direct dienstbaar aan de grond en het perceel.

Sloop

Bij de sloop zijn twee situaties te onderscheiden. Bij volledige sloop waarbij de overblijfselen niet dienstbaar zijn aan de nieuwbouw is sprake van onbebouwde grond. Bij gedeeltelijke sloop is het moeilijker om te bepalen. Zo moet worden nagelopen of het gebouw nog een functie heeft, wat de omvang van de bebouwing is van het totale perceel en of de bebouwing enkel dienstbaar s aan de onbebouwde grond.

Verder kan de sloop van de bebouwing nog een andere kijk op het perceel geven. Het slopen van de bebouwing en de levering van de grond kunnen btw-technisch worden gezien als één samengestelde prestatie en zo worden behandeld als de levering van een bouwterrein. Daarbij speelt de eventuele overeengekomen sloop een belangrijke rol. Wanneer onder andere uit de contractuele bepalingen blijkt dat de sloop van de bebouwing (na overdracht van het onroerend goed) nog voor rekening en risico van de verkoper plaatsvindt, is sprake van onbebouwde grond. 

Indien de grond voldoet aan de twee hiervoor genoemde voorwaarden is voor de btw sprake van een bouwterrein. De levering van een dergelijk terrein door een btw-ondernemer is met btw belast, maar wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Ondanks de vele uitspraken blijft het bouwterrein binnen de btw complexe materie, wij kunnen voor u een oplossing faciliteren. Neem gerust contact met ons btw-team op, zodat wij iets moois voor u kunnen opbouwen.