Wie dacht dat box 3 na het Kerstavondarrest van 24 december 2021 een pretbox was geworden, komt in 2023 van een koude kermis thuis. Hoewel de grotere nieuwe plannen tot een later moment zijn uitgesteld (momenteel is het de bedoeling dat het nieuwe systeem in 2026 ingaat), laat de tussenliggende tijd zich niet kenmerken als een beleidsarme periode. In dit blog wil ik uw aandacht vragen voor een specifiek onderdeel van de wijzigingen, namelijk de versobering van de leegwaarderatio.
Het is een abstract begrip, maar heeft voor verhuurders van goed renderende woningen behoorlijke consequenties. Vooral als wordt gelet op de combinatie met de andere voorgestelde wijzigingen in box 3 per 1 januari 2023, valt op dat de belastingdruk fors omhooggaat voor de woningverhuurder in 2023.
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een regeling die ervoor zorgt dat verhuurde woningen niet voor de volledige WOZ-waarde in box 3 opgenomen hoeven te worden. Het percentage van de WOZ-waarde wat genomen dient te worden is afhankelijk van de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde. Voor 2022 en 2023 gelden de hiernavolgende percentages. Hierbij geldt dat de percentages voor 2023 nog voorlopig zijn, aangezien er nog niet over gestemd is in het parlement.
|
2022 - Verhouding jaarlijkse huurpijs |
||
| Tot WOZ-waarde | Nieuwe leegwaarderatio | |
| Meer dan | Minder dan | |
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | - | 85% |
|
2023 - Verhouding jaarlijkse huurprijs |
||
| Tot WOZ-waarde | Nieuwe leegwaarderatio | |
| Meer dan | Minder dan | |
| 0% | 1% | 73% |
| 1% | 2% | 79% |
| 2% | 3% | 84% |
| 3% | 4% | 90% |
| 4% | 5% | 95% |
| 5% | 6% | 100% |
| 6% | 7% | 100% |
| 7% | - | 100% |
Tabel 1 Leegwaarderatio 2022 Tabel 2 Leegwaarderatio 2023
Daarbij geldt dat voor verhuur aan gelieerde partijen (zoals zoon of dochter) en in het geval van kortdurende verhuur in ieder geval de leegwaarderatio op 100% wordt gesteld. In dat geval is de huurprijs dus überhaupt niet meer relevant.
Wat betekent dit voor uw box 3-vermogen?
De consequenties van de wijzigingen zijn behoorlijk, met name voor eigenaren van woningen die ten opzichte van de WOZ-waarde een hoge huur ontvangen.
Om het verschil in heffing wat beter inzichtelijk te maken volgt een rekenvoorbeeld. Stel, u en uw partner hebben de volgende bezittingen in box 3:
- Spaartegoeden € 75.000
- Aandelenportefeuille € 75.000
- Pand 1 WOZ-waarde € 200.000, huur € 1.000 per maand
- Pand 1 WOZ-waarde € 250.000, huur € 750, aan zoon
- Schuld aan eigen BV € 350.000
In 2022 zou aan pand 1 een waarde van € 146.000 worden toegerekend en aan pand 2 een waarde van € 155.000.
In 2023 worden beide panden voor 100% van de WOZ-waarde meegenomen in de berekening, pand 1 omdat de huur op 6% van de WOZ-waarde uitkomt, pand 2 omdat er wordt verhuurd aan een gelieerde partij, namelijk de zoon.
Dit levert een hoger box 3-vermogen op van maar liefst € 149.000. Daarbij komt nog dat het forfaitaire rendement anders wordt berekend. Onder het oude systeem (t/m 2022) worden de schulden en de bezittingen tegen elkaar weggestreept voordat het forfaitaire rendement berekend wordt. Hierdoor zou in 2022 slechts met € 150.000 worden gerekend.
Box 3-heffing in nieuw systeem
In het nieuwe systeem wordt echter eerst gekeken naar de soort bezitting, waarbij aan de schuld een negatief rendement wordt toegekend en aan de spaartegoeden en overige bezittingen een positief rendement. Het bedrag wat hieruit rolt wordt vervolgens als percentage berekend van het totale vermogen. Dit percentage wordt vervolgens van de rendementsgrondslag genomen. Zie hieronder een uitwerking aan de hand van de hierboven geschetste feiten:
| Totaal vermogen | € 256.400 | |
| Af: vrijstelling | € (114.000) | |
| Totaal rendementsgrondslag | € 142.400 | |
| Fictieve rendementen | ||
| Spaartegoeden € 75.000 x 0,36% | € 270 | |
| Overige bezittingen € 525.000 x 6,17% | € 32.393 | |
| Schulden € 343.600 x 2,57% | € (8.831) | |
| Totaal fictief rendement | € 23.832 | |
| Fictief rendement in percentage van vermogen (gemiddeld rendement) | 9,29% | |
| Rendementsgrondslag x gemiddeld rendement | € 13.236 | |
| Box 3-heffing over rendement over grondslag 32% | € 4.235 | |
Onder de regelgeving voor 2022 zou dezelfde situatie slechts € 34 box 3-heffing hebben opgeleverd. Een kostenstijging van ruim 12.000%!
Fiscaal voordelig woning verhuren
Mocht u naar aanleiding van dit blog in overleg willen om te kijken of er betere, fiscaal meer voordelige manieren zijn om uw woningen te exploiteren, neem dan vooral contact met mij op. Een eerste mogelijkheid tot besparen is het overzetten van de aandelenportefeuille of eventuele vorderingen op derden naar uw B.V. Dit is echter alleen interessant als de rendementen van deze portefeuille of vorderingen niet te hoog zijn. Ook dient dit via een agiostorting te voorkomen, anders behoudt u een vordering op de B.V. en helpt de exercitie u niet.
Let wel dat snelle actie geboden is, de peildatum op basis waarvan de leegwaarderatio (en de verschuldigde box 3-heffing) wordt bepaald is al op 1 januari.
